南昌厂房加建的面积算不算违建？房产证要不要跟着改

在厂房上加盖一层、在空地上搭个彩钢瓦库房、把车间往外扩一排，在江西的厂区里很常见。但加完之后算不算合法面积、房产证要不要动，很多人等到要抵押、要转让、要拆迁才发现问题。

一、先分清加建和装修，界限只在一条

换门窗、刷墙、重做地面属于修缮，一般不动主体结构、不新增面积，通常不需要单独办规划手续。

但只要新增了建筑面积，或者动了承重墙、柱子、楼板，性质就变了：这已经不是装修，而是动了规划的事，靠"没人管"是盖不过去的。

口诀：现场量的面积比证上多，就先弄清多出来的那部分是怎么来的。

二、加建能不能成，先看三关，顺序不能反

第一关是能不能加。看用地红线内还有没有空余、规划上容积率和建筑密度还有没有余量、消防车道和防火间距会不会被压占。任何一条不成立，图纸再漂亮也批不下来。

第二关是图纸和施工。有资质的设计单位出图、有资质的单位施工，按属地住建部门要求办手续。加层还要看原基础、柱、梁能不能承住新增荷载，通常需要原设计单位或检测机构给意见。

第三关是验收。加建完工后要办竣工验收，涉及消防的要过消防这关。走完验收，才谈得上登记。

三、没办手续的加建，麻烦落在四个地方

一是登记。不动产登记按合法建筑面积记载，没批、没验收的加建部分进不了证，房产证上的面积还是原样。

二是抵押和转让。银行和买方只看证载面积，加建部分在评估里很难体现，谈价也说不清。

三是征收。能主张补偿的是合法建筑部分，加建那部分算不算数，要看它本身的合法性。

四是出租。加建面积没进产权，写进租赁合同只能按使用面积约定；一旦被要求整改拆除，退租、减租的争议就跟着来了。

四、租户和买方要核的三样东西

第一样，房产证和附图。看证载建筑面积、看附图上的建筑轮廓，再拿卷尺在现场量一遍，两个数对不上就要问清差额来源。

第二样，竣工验收和消防资料。问业主有没有、能不能看原件。只有证、没有验收资料的，风险要打问号。

第三样，合同怎么写。确实要用加建部分，就把面积、租金怎么算、将来被要求拆除时谁承担、租期怎么调整，一条条写进合同。

业主自己也要记住一句：打算加建，先问属地规划和住建部门，别先动工再补手续，先建后批在多数地方走不通。

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（提示：以上内容仅供参考，具体手续以属地规划和住建部门的要求为准。）