江西买工业厂房：评估价和成交价差多少，怎么谈

一、两个价格各管一件事

买工业厂房的人常把「评估价」和「成交价」当成一个数，其实是两套口径。成交价是你和业主谈定的钱；评估价是评估机构出的报告价，银行放贷、税费核定、司法处置都会参考它。谈价之前先弄清对方报的是哪个价，很多误会就出在这里。

二、评估价为什么常常低于成交价

评估机构取值一般走三种路子：一是比较法，找周边同类型厂房近期的成交样本；二是成本法，按土地取得成本加上建筑重置成本，再计折旧；三是收益法，用现有租金反推。工业园里同类型地块一年成交不了几宗，样本少，评估只能往保守里取。厂房专用性强、转手慢、处置周期长，也会压结果。所以评估价低于业主心理价是常态，不代表谁在压价。

三、最影响评估结果的五件事

1. 土地性质和剩余年限：出让地和划拨地不是一回事，剩余年限短的估值低。

2. 权证齐不齐：土地证、房产证或不动产权证有没有，实际建筑有没有超出批建范围。

3. 面积怎么算：有证面积和实际使用面积常不一致，无证部分通常不计入或打折。

4. 设备算不算：航吊、变压器、消防设施属附属还是动产，报不报进评估，差别不小。

5. 权利限制：抵押未解押、被查封、带长期租约的，评估和放款都会受影响。

四、谈的时候按这个顺序

先让业主提供最近一次的评估报告，或者说明银行认可的评估口径，再谈单价。把总价拆成「土地按亩、建筑按平方米」两块分别比，别只盯一个总数；航吊、行车、办公家具单独列清单，能搬走的不并进房款；付款节点跟解押、过户、交付挂钩，别在过户前付清；如果贷款按评估价批、差额要自己补，这一条提前写进合同，别等批贷才发现缺口。

五、小结

评估价是给机构和银行看的，成交价是你自己愿意出的。两个数都摸清再签字，比事后扯皮省事。禾佳土流在江西做厂房和工业用地，同类地块的挂牌价平台上都能查到，可以拿来当参照。

（提示：以上内容仅供参考，实际以评估报告、业主报价和实地核实为准。咨询热线 13732990992）